124次出价溢价率158%，福泉新村这套别墅法拍房遭争抢
房产问答2021-12-22 18:17
房地产知识
精选回答
12月18日13：08，福泉新村湖景东二街别墅，成功落槌，总价约432万元，折合成交单价约17869元/平方米。从起拍价约168万元到成交价约432万元，经过124轮竞价，溢价率高达158%，可谓战况激烈。
同一天，该小区湖西一街A33，经过64轮竞价，成交价约150万元，折合单价约8921元/平方米，溢价率约47%。
两套同一小区的别墅法拍房在同一天竞拍，成交单价却相差近9000元/平方米，原因是什么？别墅法拍房是否较受置业者青睐？对此，记者进行采访。
A、竞拍战况激烈，1分钟多达12次报价
记者从阿里拍卖网了解到，福泉新村湖景东二街V8这套法拍房建筑总面积241.97平方米，为毛坯房，于2002年建成，房屋楼层共3层，首层一卫一厅、二层两房、三层两房一卫、一向西小阳台、一朝南露台。
从展示的照片来看，房屋略显破旧，别墅铁门生锈，墙砖外露。而在屋内，则堆放大量装修材料、空调及排气扇等杂物。
该别墅起拍价为约168万元，折合单价约6926元/平方米；评估总价约239万元，折合单价约9894元/平方米。
本次拍卖热度较高，共19人报名，124轮竞价，围观人数超过1.1万人次。本次竞拍可以用“战况激烈”来形容，买家你来我往争相报价，1分钟多达12次报价。
本次竞拍从12月17日10：00开始，经历15次报价后，当天17：11，一名竞拍者一次加价30.4万元，使得报价超过评估价，约250万元。
紧接着，竞拍节奏加快，一名竞拍者又直接加价29.6万元，竞拍价跃至约280万元。
12月18日9：59，竞拍价超过300万元。
12月18日11：21，竞拍价超过400万元。
至12月18日11：41，本场拍卖剩下L6890和S5976这两名竞拍人的争夺。
两人经过28轮竞价，最终，在12月18日13：08，该幢别墅成交，成交总价约432万元，折合成交单价约17869元/平方米。
B、同一小区两套别墅成交单价相差较大
同一天，福泉新村另一幢别墅也成交了。
该幢别墅为湖西一街A33，建筑面积167.9平方米，为联排别墅，1997年建成，目前有人居住，别墅共有2层半，阳台朝南，大门向东。
起拍价约102万元，折合单价约6062元/平方米；评估总价约145万元，折合单价约8660元/平方米。
该幢别墅热度同样不低，共7人报名，吸引6532次围观。竞拍第一天，只有1名竞拍人出价1次，过了23小时，到了第二天早上才有其他竞拍人再次出价。之后竞拍过程较平稳，基本都是按最低加价幅度5000元进行加价，不像V8别墅那样出现一次加价约30万元的情况。经过64轮竞价，最终成交总价约150万元，折合单价约8921元/平方米。
同是福泉新村，同一天成交的两套别墅，一套成交单价约17869元/平方米，一套成交单价约8921元/平方米。为什么这两套别墅的成交单价相差近9000元/平方米？
“同一个小区，福泉新村拍卖的两套别墅成交单价相差较大，这在别墅这类物业中是常见的。”嘉毅地产总经理邓桐燊认为，反映别墅的价值是综合性，并不能简单以建筑来定价，还需包括外观、户型、布局、层数、占地面积、朝向等，因此，往往同一区域不同位置，价格都相差较大的。根据该公司的成交情况，福泉新村二手别墅成交单价在9000元/平方米至25000元/平方米不等，价格相差也较大。
裕隆基地产二手部滨江区域总监赵耀东表示，这两套别墅的位置差别较大，湖景东二街V8位于小区的中心位置，户型朝向较好，因此受人争抢；而湖西一街A33则靠近大路，且装修一般，因而受关注度不够高。他进一步表示，目前福泉新村挂牌的别墅不是很多，挂牌单价从八九千元/平方米至两万多元/平方米不等。
C、别墅法拍房受置业者青睐
记者梳理发现，在阿里拍卖网上公开拍卖的别墅数量并不算特别多，但基本都会吸引不少竞买者的“争抢”——
荷塘镇龙湖花园龙湖一街1号，共10人报名，经过138轮竞价，约234万元成交。
杜阮镇山湖雅苑雅逸五街17号，共4人报名，经过48轮竞价，约189万元成交。
鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰十六街8号，共6人报名，经过22轮竞价，约90万元成交。
台山市台城华侨花园沁翠苑91号，共5人报名，经过35轮竞价，约124万元成交……
邓桐燊分析认为，从政策层面来讲，政府不再审批发展别墅用地，存量别墅未来价值将逐渐显现，特别单幢或双拼占地面积大的别墅更显珍贵，因此受到置业者的青睐。
从嘉毅地产的成交数据来看，今年以来，别墅的成交活跃度高，且成交量增加。由此可知，在当前全球货币超发的背景下，手中持有现金的置业者，往往会优先选择具体投资保值增值的别墅。“近两年即便房地产市场受政策的调控，住宅价格有所调整，但别墅整体价格还是保持稳定，个别靓盘价格仍有所上升。”邓桐燊如是说道。
据赵耀东观察，今年以来，市区二手别墅行情良好，受到不少置业者的青睐。别墅是稀缺产品，投资价值高。再加上新冠肺炎疫情的影响，不少置业者希望能拥有独立的居住空间，因而二手别墅市场较旺盛。
D、法拍房不一定是“馅饼”
在淘宝平台上进行司法拍卖的房产，评估价格大都远远低于市场价格。法拍房究竟是“馅饼”还是陷阱？
法拍房的拍卖须知提到，买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的所有欠税、费，物业、水、电等欠费均由买受人自行承担；搬迁费用及其他一切费用由买受人负担；过户的税费及补缴的所有费用由买受人承担。
裕隆基地产总经理杨东卉表示，虽然法拍房的价格普遍比市场价便宜，但法拍房多存在瑕疵，风险较大。竞拍成功后，能不能收楼、正常过户，这是一个问题。有的法拍房光是物管费这一项，就欠费好几万元，需要由买受人承担。
美智地产市场研究中心总监张镇兰提醒，购买未腾空或有人居住的法拍房会存在一定的法律纠纷风险。值得一提的是，法拍房贷款流程较复杂，且楼龄+贷款年限不能超过39年（如楼龄为17年，贷款年限最多为22年）。另外，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，会使买受人损失一定的钱财。
赵耀东表示，对于法拍房交易，最重要的是产权清晰。在竞拍前要先了解法拍房有没有签署租赁合约等，以免出现收房比较麻烦的情况。
受访的业内人士均表示，竞买人购买法拍房前要注意看清法拍房的现状和所需要缴纳的相关费用等拍卖条件，最好到实地查看房屋的实际情况，综合评估后再决定要不要购买。
同一天，该小区湖西一街A33，经过64轮竞价，成交价约150万元，折合单价约8921元/平方米，溢价率约47%。
两套同一小区的别墅法拍房在同一天竞拍，成交单价却相差近9000元/平方米，原因是什么？别墅法拍房是否较受置业者青睐？对此，记者进行采访。
A、竞拍战况激烈，1分钟多达12次报价
记者从阿里拍卖网了解到，福泉新村湖景东二街V8这套法拍房建筑总面积241.97平方米，为毛坯房，于2002年建成，房屋楼层共3层，首层一卫一厅、二层两房、三层两房一卫、一向西小阳台、一朝南露台。
从展示的照片来看，房屋略显破旧，别墅铁门生锈，墙砖外露。而在屋内，则堆放大量装修材料、空调及排气扇等杂物。
该别墅起拍价为约168万元，折合单价约6926元/平方米；评估总价约239万元，折合单价约9894元/平方米。
本次拍卖热度较高，共19人报名，124轮竞价，围观人数超过1.1万人次。本次竞拍可以用“战况激烈”来形容，买家你来我往争相报价，1分钟多达12次报价。
本次竞拍从12月17日10：00开始，经历15次报价后，当天17：11，一名竞拍者一次加价30.4万元，使得报价超过评估价，约250万元。
紧接着，竞拍节奏加快，一名竞拍者又直接加价29.6万元，竞拍价跃至约280万元。
12月18日9：59，竞拍价超过300万元。
12月18日11：21，竞拍价超过400万元。
至12月18日11：41，本场拍卖剩下L6890和S5976这两名竞拍人的争夺。
两人经过28轮竞价，最终，在12月18日13：08，该幢别墅成交，成交总价约432万元，折合成交单价约17869元/平方米。
B、同一小区两套别墅成交单价相差较大
同一天，福泉新村另一幢别墅也成交了。
该幢别墅为湖西一街A33，建筑面积167.9平方米，为联排别墅，1997年建成，目前有人居住，别墅共有2层半，阳台朝南，大门向东。
起拍价约102万元，折合单价约6062元/平方米；评估总价约145万元，折合单价约8660元/平方米。
该幢别墅热度同样不低，共7人报名，吸引6532次围观。竞拍第一天，只有1名竞拍人出价1次，过了23小时，到了第二天早上才有其他竞拍人再次出价。之后竞拍过程较平稳，基本都是按最低加价幅度5000元进行加价，不像V8别墅那样出现一次加价约30万元的情况。经过64轮竞价，最终成交总价约150万元，折合单价约8921元/平方米。
同是福泉新村，同一天成交的两套别墅，一套成交单价约17869元/平方米，一套成交单价约8921元/平方米。为什么这两套别墅的成交单价相差近9000元/平方米？
“同一个小区，福泉新村拍卖的两套别墅成交单价相差较大，这在别墅这类物业中是常见的。”嘉毅地产总经理邓桐燊认为，反映别墅的价值是综合性，并不能简单以建筑来定价，还需包括外观、户型、布局、层数、占地面积、朝向等，因此，往往同一区域不同位置，价格都相差较大的。根据该公司的成交情况，福泉新村二手别墅成交单价在9000元/平方米至25000元/平方米不等，价格相差也较大。
裕隆基地产二手部滨江区域总监赵耀东表示，这两套别墅的位置差别较大，湖景东二街V8位于小区的中心位置，户型朝向较好，因此受人争抢；而湖西一街A33则靠近大路，且装修一般，因而受关注度不够高。他进一步表示，目前福泉新村挂牌的别墅不是很多，挂牌单价从八九千元/平方米至两万多元/平方米不等。
C、别墅法拍房受置业者青睐
记者梳理发现，在阿里拍卖网上公开拍卖的别墅数量并不算特别多，但基本都会吸引不少竞买者的“争抢”——
荷塘镇龙湖花园龙湖一街1号，共10人报名，经过138轮竞价，约234万元成交。
杜阮镇山湖雅苑雅逸五街17号，共4人报名，经过48轮竞价，约189万元成交。
鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰十六街8号，共6人报名，经过22轮竞价，约90万元成交。
台山市台城华侨花园沁翠苑91号，共5人报名，经过35轮竞价，约124万元成交……
邓桐燊分析认为，从政策层面来讲，政府不再审批发展别墅用地，存量别墅未来价值将逐渐显现，特别单幢或双拼占地面积大的别墅更显珍贵，因此受到置业者的青睐。
从嘉毅地产的成交数据来看，今年以来，别墅的成交活跃度高，且成交量增加。由此可知，在当前全球货币超发的背景下，手中持有现金的置业者，往往会优先选择具体投资保值增值的别墅。“近两年即便房地产市场受政策的调控，住宅价格有所调整，但别墅整体价格还是保持稳定，个别靓盘价格仍有所上升。”邓桐燊如是说道。
据赵耀东观察，今年以来，市区二手别墅行情良好，受到不少置业者的青睐。别墅是稀缺产品，投资价值高。再加上新冠肺炎疫情的影响，不少置业者希望能拥有独立的居住空间，因而二手别墅市场较旺盛。
D、法拍房不一定是“馅饼”
在淘宝平台上进行司法拍卖的房产，评估价格大都远远低于市场价格。法拍房究竟是“馅饼”还是陷阱？
法拍房的拍卖须知提到，买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的所有欠税、费，物业、水、电等欠费均由买受人自行承担；搬迁费用及其他一切费用由买受人负担；过户的税费及补缴的所有费用由买受人承担。
裕隆基地产总经理杨东卉表示，虽然法拍房的价格普遍比市场价便宜，但法拍房多存在瑕疵，风险较大。竞拍成功后，能不能收楼、正常过户，这是一个问题。有的法拍房光是物管费这一项，就欠费好几万元，需要由买受人承担。
美智地产市场研究中心总监张镇兰提醒，购买未腾空或有人居住的法拍房会存在一定的法律纠纷风险。值得一提的是，法拍房贷款流程较复杂，且楼龄+贷款年限不能超过39年（如楼龄为17年，贷款年限最多为22年）。另外，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，会使买受人损失一定的钱财。
赵耀东表示，对于法拍房交易，最重要的是产权清晰。在竞拍前要先了解法拍房有没有签署租赁合约等，以免出现收房比较麻烦的情况。
受访的业内人士均表示，竞买人购买法拍房前要注意看清法拍房的现状和所需要缴纳的相关费用等拍卖条件，最好到实地查看房屋的实际情况，综合评估后再决定要不要购买。
本网页内容由用户提供，不代表本网站观点。本网站不对上述内容的真实性和时效性负责，如您认为需要修改或删除，请联系我们处理。