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江门房企以价换量成效一般,11月一手住宅量价持续低位运行

江门房企以价换量成效一般,11月一手住宅量价持续低位运行房产问答
回答时间
2021-12-16 19:37
房地产知识

精选回答
11月13日,位于新会枢纽新城的建发和玺开放新中式示范区;11月27日,位于新会枢纽新城的禹洲朗廷云墅开放营销中心;“双11”楼盘忙促销,有的送车位20年使用权、有的送5年物业管理费……回望11月的江门楼市,可以说泛起了一丝涟漪,但总体比较平静。

11月江门楼市平淡


近日,市住建局公布11月楼市主要数据。数据显示,全市一手住宅成交3685套,环比下跌5.5%,同比下跌39.5%;全市一手住宅成交均价7750元/平方米,环比下跌1.4%,同比下跌4.2%。自下半年以来,一手住宅成交量价持续处于低位运行。

1、江门一手住宅成交量环比下跌5.5%

今年上半年,江门整体楼市热度较高。进入下半年,随着楼市政策面、金融面收紧,市场平淡,“金九银十”相继失约,楼市表现平淡。

进入11月,随着中央密集释放信贷宽松信号,部分银行在房贷投放方面力度加大,放款速度加快,对市场信心提振起到一定的积极作用。同时,房企在年底业绩压力下加大推盘力度,11月一手住宅新增供应量3086套,环比上涨24%。

然而,购房者置业情绪似乎并未恢复,成交套数更能反映购房者的情绪。11月全市一手住宅成交3685套,环比下跌5.5%,同比下跌39.5%。

分县(市、区)来看,鹤山成交897套,居榜首;其余为台山701套、新会550套、恩平507套、蓬江412套、开平403套、江海215套。从成交量环比增幅来看,蓬江、江海、开平、恩平成交量环比下跌,而新会、鹤山、台山环比增长。而从同比来看,各县(市、区)成交套数均出现同比不同程度的下跌。

江门市建设工程造价和房地产监测中心解读称,11月全市一手住宅成交面积约40万平方米,与9月接近,比8月略增,环比减少6.0%,同比减少40.4%,其中蓬江区、江海区和开平市环比减少较明显。

嘉毅地产总经理邓桐燊认为,由于今年国家对房地产的调控持续,同时对房企“三道红线”的严控,以及对个人按揭贷款首期款的严格审查等,自下半年以来,一手住宅市场交易量已经持续减少,而11月楼市成交情况只是对前期销售情况的集中反映。

裕隆基地产副总经理李艳芳表示,市场个盘成交火热,只是由于网签存在滞后性,并不能真正反映出市场实际成交情况。

“网签存在一定的滞后性,部分项目促销力度较大,根据现行规定,部分特价单位需进行备案价调整后方可网签,在网签上的体现尚需时日。”美智地产市场研究中心总监张镇兰说。

2、江门一手住宅成交均价7750元/平方米

“双11”楼盘花样促销以价换量,然而成效却一般。

11月一手住宅成交量低位略跌,成交均价环比同样下跌。11月全市一手住宅成交均价7750元/平方米,环比下跌1.4%,同比下跌4.2%。11月江门楼市量价齐跌。

“从网签数据来看,11月一手住宅量价齐跌,一定程度上说明了以价换量成效不显著,且长期的促销导致客户敏感度逐渐降低,部分客户观望心理日益加重。”张镇兰如是说道。

李艳芳认为,价跌主要是因为区域性价比较高的项目集体网签,拉低了网签价。同时为了冲刺业绩开发商推出优惠力度大。

分县(市、区)来看,蓬江一手住宅成交均价11056元/平方米,居榜首;其余为新会10333元/平方米、江海10140元/平方米、鹤山7045元/平方米、开平7016元/平方米、台山6187元/平方米、恩平5240元/平方米。从成交均价环比增幅来看,蓬江、新会、台山呈下跌;江海、开平、鹤山、恩平略有增长。

在整体市场以价换量的背景下,为何江海、开平、鹤山、恩平均价稳定,且略有增长?

张镇兰分析认为,江海、开平、鹤山、恩平10月受部分低价项目集中网签影响,均价水平均处于年度低位,11月环比小幅上涨只是逐渐回归前期水平。

李艳芳认为,蓬江、新会、台山成交均价下跌主要是因为“金九银十”特惠房源集体网签,拉动网签下跌,同时部分高价项目此前已经网签;江海、开平、鹤山、恩平成交均价略有增长主要是因为高性价比项目已经网签,现在网签的项目都是折扣回收后的房源。

邓桐燊分析认为,下半年各县(市、区)的销售价格都适应市场环境进行了调整。由于签约时间不同,所以表面成交数据表现不一。根据实际情况来看,各县一手住宅价格仍在调整中。

以价换量的背后是库存的高企。江门市建设工程造价和房地产监测中心解读称,一手住宅库存环比减少。截至11月底,全市待售新建一手住宅76960套,环比减少0.5%,同比增长12.5%。

3、江门二手住宅成交量环比止跌

看完一手住宅成交情况,再来看看二手住宅的成交情况。今年以来,全市二手住宅成交量持续萎缩,而11月二手住宅成交量环比止跌。

11月全市二手住宅成交1376套,环比增长37.7%,同比下跌40.7%,恩平市零成交。1—11月成交19457套,同比下跌12.6%。

作为资深房地产中介人士,邓桐燊分析认为,全市二手住宅成交量持续萎缩主要有四方面原因:一是今年开发商主动调价,使得一手住宅价格有所下降,导致出现一二手住宅价格倒挂情况,更多购房者选择购买一手住宅;二是评估公司对二手房的评估价格较市场低,导致客户因首付款增加而暂时观望;三是银行对二手住宅的楼龄、贷款比例以及利率的差异化,增加了贷款的难度,也影响了二手住宅置业者的信心;四是银行按揭额度紧、放款慢也影响买卖双方的意向度。

如今,二手房市场逐渐迎来“暖风”。邓桐燊观察到,从11月开始,部分银行对政策进行了调整,对二手按揭的支持力度加强了。同时受一手价格调整影响,逐步有业主主动降价加快出售。这两方面对二手市场成交将产生积极影响,相信12月的二手市场交易量将会有所提升。

4、年底江门楼市能否出现“翘尾”行情?

进入12月,楼市积极信号不断传出。

12月6日,楼市迎来两个好消息。央行宣布全面降准:将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

同日,中共中央政治局召开会议,提出“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

如今已到了12月中旬,楼市将如何走?年底楼市能否出现“翘尾”行情?

张镇兰分析认为,在中央支持满足购房者合理住房需求和房企大力促销下,预计12月实际市场成交或有回升,但仍是受备案价调整规则的影响,部分单位无法及时网签。从网签来看,12月成交量或再有微降,单价预计保持现有水平。

“12月是各开发商最后冲刺年度目标的关键时刻,各开发商优惠方案和特价房价格销售将会集中推出,利好刚需和二次置业的购房者,或将带来一波购房潮。”邓桐燊预测,12月的成交较11月将有所提升。由于今年春节来得早,更会促动12月的销售。

李艳芳认为,楼市调控已经到了尾声,正处于调控的临界点。具体而言,就是由趋严向趋松转换的政策底部,楼市已经进入了价格基本稳定的局面。此外,江门作为粤港澳大湾区的一员,发展潜力大,学校、商业、基建等不断兑现,居住价值持续提升,未来房价还有一定的升值空间。
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