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二房东擅自转租,原房东和租户权益受损先后向法院起诉

二房东擅自转租,原房东和租户权益受损先后向法院起诉房产问答
回答时间
2021-12-14 22:55
房地产知识

精选回答
近日,市人民法院梁弄法庭法官岑益娇在查阅一起案件的起诉材料时,发现该案与此前该法庭审结的另一起房屋租赁合同案件系同一被告,且纠纷源头系同一出租房屋。一人被告两次,且两次都是因为同一出租房屋,这到底是怎么回事?

事情要从2018年说起。当年7月,因经营所需,浙江某药品公司(以下简称药品公司)向房东严某承租了房屋,租期为五年。两年后,药品公司在未经严某同意的情况下,擅自将该房屋出租给了王某,成为了“二房东”。而王某在承租后将房屋重新装修,开办了一所美术培训学校。

二房东转租合法吗


“二房东”擅自转租后,未按约支付第三年租金。2020年12月,房东严某将其起诉至市法院,要求解除双方签订的《租房协议》,请求法庭判决药品公司支付租金、占有使用费共计1.4万余元并将租赁房屋恢复原状。

结合双方提交的证据,市法院经依法审理,支持了严某的诉讼请求,药品公司须在判决生效后两个月内将涉案房屋恢复原状。

按理说,这起民事纠纷已随着法院判决落下帷幕。然而实际上,事情远远没有想象得那么简单。王某为了开办美术培训学校,投入了无数心血,还花费资金进行装修。如今场地刚刚装修好,学校教学也慢慢步入了正轨,要在这个时候被迫腾挪场地,这对王某来说犹如晴天霹雳。

为了维护自身的合法权益,在市法院对严某起诉的案件作出判决后,王某曾多次找到药品公司,就损失赔偿等情况进行协商。然而,因对赔偿金额存在分歧,双方始终未能达成一致。

一边是药品公司迟迟未赔偿自己的损失,一边是即将到来的履行期限,今年10月底,王某将药品公司起诉至市法院,要求解除双方签订的《租房协议》,判令药品公司赔偿装修损失及搬迁费用共计近30万元。

案件受理后,承办法官岑益娇本着“一揽子”化解纠纷的原则,防止“案生案”情况的发生,在兼顾生效裁判并考虑各方利益需求的基础上,当即组织双方在承租房屋内进行现场调解。

调解现场,王某一开始情绪十分激动。他认为,装修费损失只是一方面,更重要的是,学校刚开起来就要挪地方,无形中对学校的声誉造成了影响,“无形资产”损失惨重,药品公司必须负责到底。而药品公司则认为,装修费应该折旧计算,声誉损害则不应由其承担。

在明确双方争议的焦点后,承办法官一方面告知药品公司,其行为导致王某的合同目的不能实现,已经构成违约,赔偿损失合情合理;另一方面,就双方对赔偿金额产生争议的部分进行释法说理,一一列明赔偿项目,其中包括装修折旧后价值、拆除费用、家长退费等。经法官倾心调解,最终,双方就赔偿金额及腾空期限等问题达成一致。

该案调解完毕后,承办法官又马不停蹄地联系严某,告知其相关情况,希望严某能暂缓向法院申请强制执行。对此,严某表示接受。经回访,目前,王某已经腾空了涉案房屋,药品公司正在积极恢复原状。

“目前,宁波两级法院正在全面推行审判领域‘当事人一件事’集成改革,该机制以保护当事人诉权、减轻讼累、节约司法资源为导向,以提升人民群众司法满意度为目标,实现矛盾纠纷‘一揽子’化解。本案中,我们进行两案关联,在开展本案调解的同时,主动兼顾前一案件的履行情况,促成被告药品公司自动履行生效判决所确定的义务,避免前案进入执行程序,从而‘一揽子’化解三方当事人的纷争。”承办法官说。

据了解,下一步,市法院将在审判领域发力,将“当事人一件事”集成改革贯穿案件审判始终,通过诉的依法合并、代表人诉讼、示范诉讼、立审执兼顾等举措,以最少的程序解决“一个案件”,真正让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
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