二手房买卖合同违约金和利息能否同时主张

一、案例：

王某与刘某于2017年5月签订《二手房买卖合同》，约定购房总价395000元，首付款20万元，剩余款项按月分期付款，五年内付清，同时还需支付约定的利息。刘某承诺于2018年8月31日前为王某办理房屋产权转移登记，逾期办理的需承担购房总价款10%的违约金，且王某有权解除合同。

《二手房买卖合同》签订后，刘某向王某交付了房屋，王某依约支付首付款并按期支付分期款以及利息，但刘某未能依约为其办理房屋产权转移登记，王某遂按合同约定申请仲裁，请求解除合同，要求刘某向其返还已支付的购房款项，并支付利息及违约金。

二、仲裁结果：

合同约定的解除条件成就，仲裁庭支持了王某解除《二手房买卖合同》的主张，裁决刘某向王某返还已收取的购房款项并支付违约金以及利息，而王某应支付刘某交付房屋后至返还期间的房屋使用费。

三、律师解析：

本案中，刘某违约在先，王某依约有权解除《二手房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，王某可以要求刘某恢复原状，即将已付购房款项原物返还至王某占有的状态，而返还原物应当包含原物及孳息，金钱的孳息也就是利息。因此，本案中王某主张的利息属于已付购房款的孳息，与其主张的违约金并不冲突，可以同时主张。

同时，根据九民纪要的最新规则，双务合同撤销后，如标的物有使用情况的，标的物返还方与价款返还方互负对待给付义务，双方应当同时返还。因此，本案中，王某也应支付刘某对应的房屋使用费。

四、律师点评：

利息，是损失，还是孳息？基于不同的情况，其性质也会有不同的认定，性质不同则关系到其与约定的违约金可否同时主张。例如逾期付款的资金利息，就不属于孳息，而是资金占用损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，守约方如认为约定的逾期付款违约金不足以弥补其损失，可以请求增加违约金，但基于同一违约行为即逾期付款这一违约行为，不能同时主张违约金和损失赔偿。本案中，已付购房款项的原物返还包含了原物及孳息，利息就是本案中已付房款的孳息，可以与违约金一起主张。

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