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开发商最怕业主怎么闹?56名业主起诉开发商闹至法院完美解决

开发商最怕业主怎么闹?56名业主起诉开发商闹至法院完美解决房产问答
回答时间
2019-08-19 21:11
房地产知识

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开发商最怕业主怎么闹


开发商最怕业主怎么闹?56名业主诉开发商逾期交房的批量案涌到玉州区法院——多轮调解、庭上激辩……法官耐心解纠纷获双方点赞!

开发商逾期交房,玉林某小区的56名业主要求开发商支付违约金,涉及金额达数十万元。前段时间,这一批纠纷案涌到玉州区法院。由于双方签订的合同只提到“只有不可抗力可以逾期交房”,逾期交房的天数及违约金的计算,双方各执一词。

业主将开发商起诉至法院


调解协议签订后,业主代表、双方代理人与法官合影

房产网注意到,为了化解这批案件,玉州区法院速裁中心组织双方进行多轮调解。6月18日下午,经过当天开庭及庭后再次调解,56名业主和开发商最终达成了调解协议。

56名业主诉开发商逾期交房,多轮调解后调解方案还是搁浅

2015年夏,陈先生、黎先生等56人在玉林城区某小区楼盘购买商品房,他们中有些人还购买了车位。他们与开发商签订的合同里约定,除不可抗力外,开发商应在2016年1月31日前交房,车位则在2016年3月31日前交付。

可是, 直到2016年9月2日,开发商才交房,车位则是在2017年4月1日才交付。为此,陈先生等56人要求开发商付逾期交付违约金及利息,每户涉及的金额约一至两万元。

这一批案件诉至玉州区法院后,玉州区法院速裁中心法官与人民调解员马上展开了诉前调解工作。此后,法院又主持了两次调解,但双方当事人仍无法达成一致意见。

5月21日,速裁中心法官与人民调解员主持第3次调解,在此前多番调解的基础上,双方当事人终于达成一个基本调解协议,只差最后双方签字。但事情再次出现了反复,开发商这边的一个股东不同意调解方案。协议最终还是没签成。

法院安排开庭,业主和开发商庭上激辩

3次调解失败后,6月18日,这批案件并案开庭审理,速裁中心副主任高斯宜担任审理法官。

开发商最怕业主怎么闹?在庭上,双方的代理人展开了激烈的辩论。开发商出示了一份市气象局出具的气象证明,称该楼盘项目自2014年初开工至登报交房之日止,共遇到降雨量在10毫米以上的雨天导致工程无法施工的天数合计96天;加上高考期间停工,应该从逾期交房的天数中扣除105天。同时,开发商认为,业主要求的违约金奇高,应当依据公平合理原则,根据业主的实际损失来确定违约金的支付比例。

“不应该扣除105天。”业主这一方认为,双方签订的合同里只有不可抗力可以逾期交房,合同中并无写明雨水天气和高考为不可抗力;况且,南方多雨水天气,高考是正常的情况,两种情况均不属于不可预见不可避免的情况,而属于开发商在开发伊始应当预见的事项。

至于违约金,业主方认为,不存在过高的情形,违约金如何计算双方在合同中有约定,违约金的计算双方都是对等的;因被告延期交房造成原告的损失不止违约金这么多,如原告房子出租,违约金远远不及房租……

经过一个下午的庭上激辩,双方仍存在不小的分歧。

法官主持第4轮调解,双方同意按第3次调解方案执行

庭审结束后,高斯宜主持了第4轮调解。由于第3次调解出现反复,部分业主代表起初存有抵触情绪,不愿再调解,他们认为开发商没有解决事情的诚意。

为此,高斯宜向业主代表说明,开发商这方由于拖欠工程款,楼盘商铺被查封,一时资金周转困难,要股东个人掏钱支付违约金,所以需要一些时间;法院安排开庭,也是促使开发商内部股东尽快达成一致意见。

高斯宜的劝说获得了业主的理解,业主们的情绪平静下来,调解进入实质阶段。

高斯宜分别向业主和开发商做释法说理工作,陈述各自利弊,使得业主这方明白,开发商目前没有钱,现在是股东掏钱支付违约金,如果判决的话,查封的商铺也是优先工程款的支付,而且诉讼执行的时间长。而对开发商来说,在合同中确实没有特别的约定,如果判决的话可能会对其不利……

开发商最怕业主怎么闹?最终,经高斯宜做工作,开发商和业主达成互谅互让,同意按第3次调解方案解决纷争。双方自愿达成如下协议:

开发商自愿按6折计算违约金给业主,6折后的违约金的30%用以抵扣物业费,余下的70%分两次在今年8月21日前支付完。

如开发商违约,则按违约金数额百分之百支付给业主。业主可在开发商逾期履行后向法院申请强制执行。

双方最后握手言和,至此,高斯宜也松了一口气。她说,近几年来法院受理的因开发商逾期交房引发的批量纠纷案很多,这些批量案少则数十件,多则上百件。对于业主来说,买房肯定会有一个期待权,比如结婚、小孩上学等,开发商逾期交房,肯定让业主的利益受损;另一面,一些开发商由于缺乏经验,对工期预期估计不足,没考虑到高温、雨水等天气的影响,在合同里也没有特别约定,以致出现交房日期提得过早,而出现了逾期交房。“作为法官,就要居中裁判。找准平衡点来真正化解双方纠纷。”

法院的调解在为业主解决问题的同时,也减轻了开发商因纷争而产生的压力,既维护了群众的合法权益,又服务优化营商环境,这是双赢的局面。为此,双方对速裁中心的调解工作竖起大拇指称赞。
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