开发商虚假宣传学区房怎么办？来看看开发商虚假宣传学区房判例

“我们不谈房子，我们来谈谈孩子。”相信这样的房地产广告一定会撩动一些“望子成龙”“望女成凤”的家长的神经。为了孩子能上心仪的学校，他们将购房的标准对准了学区范围，开发商自然也将此作为撬动房价上升的“杠杆”。可是家长们“不能输在起跑线上”和“弯道超车”的愿望真的就能靠荷包里的钱实现吗？开发商虚假宣传学区房怎么办？跟小G来看看开发商虚假宣传学区房判例吧。

销售人员口中的“学区房”承诺难兑现

市民何先生日前反映，今年3月初，他认购了市区五一路附近一套期房，“当时房地产公司的销售人员称房子属于市41中学区房，购房可安排我孙子入读该校，可最近我才知道，孙子不能享受这个名额”。

“起初我就是冲着销售人员的这句话才认购的房子，如果承诺有变化，开发商方面也应该早点给我说啊！”何先生说，购房后，他曾不断向销售人员打听能否落实“可以安排孩子上市41中”的承诺，可直到上个月底，他才正式接到开发商方面的通知，说他们“弄不到市41中的入学名额了”。“当时我很慌，怕耽误孙子上学，开发商却又改口称‘我们也没义务承诺一定能确保孩子上市41中，协议里面也没写’，并坚持不降房价，让我感到很憋屈。”

5月14日，记者向何先生了解到，相关开发商已对其做出了一部分经济补偿，并答应帮忙协调其孙子上市41中的事，但未再打这个“包票”，这让何先生“心中的石头”仍悬在半空。

夫妇俩买到假“学区房”

何先生的遭遇并非孤例。据《南国早报》报道，3年前，柳州市一对夫妇购买一套商品房后发现，小区并非房地产公司在广告中宣传的属于名校学区，于是将房地产公司诉至法院索赔损失。房地产公司却称“广告不属于合同组成部分，房地产公司不应承担违约责任”。柳州市教育局认为小区住宅楼未交付使用，不进行学区划分，房地产公司在广告中使用相关学区房的文字开展售房促销为内容虚假。随后，工商部门对该房地产公司作出了处罚。

此事还未到底。开发商虚假宣传怎么办？当事夫妇认为，房地产公司发布小区房屋系学区房的虚假广告对他们买房并签订合同的决策有重大影响，给他们造成了损失，遂将该公司诉至柳州市鱼峰区人民法院。该法院审理后认为，该广告内容构成具体确定的说明和允诺，应视为要约，房地产公司应赔偿原告相应的损失；但鉴于合同未对房地产公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到原告未向教育部门核实小区教育配套设施，存在一定的责任，遂一审判决房地产公司向原告支付经济损失5000元。

房地产公司不服一审判决，向柳州市中院提起上诉，该院最终作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

禁止楼盘作出“学区房”承诺

对于家长和孩子来说，买了学区房，可以得到进入优秀学校就读的机会，享受优质教学资源，这也成了家长购房计划的最优考量。不过，事实证明，购买了所谓的“学区房”，未必就能如家长所愿；且开发商有关“学区房”的宣传噱头并不符合相关法律规定。

日前，记者对我市一些在建楼盘项目的线上线下宣传平台进行访查发现，线下的销售中心对“学区房”概念做出暗示的比较普遍，纸质宣传页上却较少见到“学区房”的相关承诺；而在其线上宣传平台或委托第三方宣传平台所做的售房宣传中，“学区房”的宣传字眼却频繁出现。

记者查询到，2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中就明确规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得用规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。

“有的房企在卖房时，承诺凭购房合同就能入读某名校。事实上，孩子必须要迁入户口才能入学，而未交付的房子拿不到房产证，就办不了迁入户口的手续，后续会出现很多纠纷。”在日前的采访中，我市房产界一位资深从业人士如是说。

该名人士还认为，家长若盲目轻信房企或中介的销售噱头，买了看似离学校很近的房子，未必就能被划进想要选择的学校片区。另外，一些新建小区附近的确规划有某学校，但规划的学校短期内尚未建成或建成招生时孩子已过了入学学龄。“提醒家长购房前最好先通过官方、正规渠道对招生政策进行了解，不要盲从盲信商家的宣传承诺。”

河南大鑫律师事务所律师王光辉律师认为，“学区房”并不是一个明确的法律概念，只是开发商制造的一个商业概念或商业创意，而基于此制造的宣传噱头同样受到法律的约束。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，购房者只要能证明开发商的宣传、承诺内容具体确定，而且足以影响到合同的订立和房屋价格的，则开发商宣传的内容是一样可以被作为合同条款的。如果购房者所诉情况属实，那么由于开发商未兑现承诺，购房者可以主张欺诈或重大误解而撤销购房合同。但在实际中，双方签订的商品房买卖合同中往往不会明确有“学区房”概念，因此购房者在维权时需对此承担举证责任。

记者查询得知，依据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

“需要警惕一点，开发商常常将‘不可抗力’写入合同约定的内容中，且常以此规避己方责任。”王光辉解释说，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用，这些客观情况足以造成合同不能履行或不能如期履行的后果。但是，如果房产公司称其违约的原因是不可抗力所致，却并未提供有力的证据来证明，就可视为无效解释。

教你如何避开“学区房”陷阱

在实际购房行为中，开发商关于“学区房”等的宣传承诺常常是“乱花渐欲迷人眼”，套路多多，让有相关需求者一不留神就会“入局”。开发商虚假宣传学区房怎么办？小G综合业内人士的经验介绍，结合上述开发商虚假宣传学区房判例，总结出了开发商的5个招数，购房者可见招拆招。

招数一：将楼盘与名校“捆绑销售”是开发商常用的宣传招数之一。在实际情况中，有不少家长也遭遇了“伪学区房”。所谓“伪学区房”是指距离名校近却进不了名校的楼盘。

拆招：“近”名校≠“进”名校。实际上，学区房并不是以距离学校的远近来衡量的，而是指能提供学区的楼盘。家长遇到此类宣传，一定要去学校或教育主管部门考察一番。若学校已建好，应先到学校咨询，看与开发商所言是否一致；若学校还未建成，可让开发商出示与学校所签订的协议。

招数二：现在新房大多数是期房，所能获取的信息大都来源于置业顾问和美化后的楼盘沙盘，实际的情况往往难以知晓。学校可能会因规划调整、生源人数影响等来调整招生区域，楼盘所谓的绝对地理优势是不存在的。

拆招：不少楼盘在签约时，不会把对口学校写进购房合同，只是给购房者口头承诺。提醒购房者在签约时，可以让开发商将对口学校写进购房合同，口头承诺难受法律保护。

招数三：某些开发商打出“签约××名校”的广告，号称与××名校已签约，而实际上签约的××名校只是名校的分校，或是分校的分部，师资力量、配套设施、社会口碑、学习氛围等都与校本部有差别。

拆招：开发商在宣传上回避“分校”“分部”等重要信息，造成购房者被错误引导。遇到此类情况，购房者应谨慎核实，再三确认。

招数四：这个问题是针对二手房买卖的，要留心两个问题。首先，卖方的户口是否已经及时迁出，如果卖方的户口不及时迁出，则会影响到买方的正常入户，孩子的入学时间也得不到保障；其次，关于学区占用情况，各地区和学校关于学区占用的要求有所不同，具体要咨询学校或当地教育部门。

拆招：建议购房前先查询该户的学籍有没有被占用以及对应学校的入学条件。

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