买房购房合同补充协议有效无效？认购书和购房合同区别

“认购书”、购房合同、补充协议有效无效别再傻傻分不清

重庆晚报曾报道过这样一件事：3年前，重庆市民张先生和家人看中了本地一家楼盘项目中一套三室的房子，并缴纳了3万多元的定金。签合同时，销售人员除出具一份正式的商品房买卖合同外，还在其中合订了一份补充协议，并要求同时签订。

不过，在翻阅这份补充协议后，张先生认为该协议中的一些内容与正式合同存在相悖之处，遂向开发商提出在补充协议中增加一部分“合理要求”，结果被对方告知该协议已在主管部门备案，无法更改；同时，张先生还被告知，3万多元是定金，如果不同时签订购房合同和补充协议，就视为张先生自动放弃购房，定金也就无法退还。

“现实中经常见到有市民看中某楼盘的房子，交了定金后又决定不买了。此时，开发商以购房者已签‘认购书’且违约在先为由拒退定金。”对此，市房地产监察大队有关人士解释称，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括买卖双方当事人的基本情况、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）、房屋价款计算、定金、签署正式买卖合同的期限等。

认购书和购房合同区别

河南大鑫律师事务所律师王光辉认为，虽然认购书不完全等同于购房合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

我市一家开发楼盘的销售经理日前表示，一般开发商都会在格式合同后附带一份补充协议，内容主要对格式合同中的未尽事宜进行说明，一般由开发商的法务团队起草，因此尽可能规避掉开发商可能的一些风险，并保证开发商能尽快回款。其中包含产权证延期领取、接房退款延期等各种有利于开发商的说法。很少有顾客对此补充协议知悉并要求更改，就算要求更改，开发商也不大可能答应；如果不买，定金也几乎不可能退。提醒买受人应当注意补充协议中的条款是否与正式合同文本内容相抵触，对有异议的条款可以提出修改。

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