虚构房源发布虚假广告？买二手房要注意防范风险

虚构房源、虚标价格、一房多卖、发布虚假广告、房屋被抵押或查封导致不能正常过户、共有房屋单方擅自处分……近日，鱼峰区人民法院从司法实践中总结出一些在二手房买卖中出现的欺骗行为，提醒广大消费者购房时注意防范风险。

案例一：一房二卖法院调解解除《购房意向书》

2016年12月，李女士与市某贸易公司签订《购房意向书》，约定以总房价19万元购买坐落于鱼峰区某小区的17栋7－3号房，并在2017年6月3日前办理房屋过户手续，逾期未办理过户手续，每日支付违约金100元。李女士当天支付诚意金1万元、购房款6万元。

然而，2017年1月，该公司又将这套房卖给廖先生，约定总房价26万元，并在2017年5月5日前办理房屋过户手续。廖先生当天支付诚意金1万元、购房款7万元。但到了合同约定的房屋过户期限，李女士和廖先生均无法办理过户手续，后经了解才发现该公司存在一房二卖的情况。

2017年6月，李女士和廖先生分别将该公司诉至鱼峰区法院。经法院调解，解除了该公司与李女士、廖先生签订的《购房意向书》，该公司返还两人的诚意金、购房款并支付违约金。

法官提醒，一房二卖一般是卖方故意为之，产权人或中介公司为了追求更高的卖房款或利润，不惜以违约的方式来达到目的，这种“两害相权取其轻，两利相权取其重”的行为，往往存在合同诈骗的嫌疑。目前，我市已有多家房屋中介公司涉嫌合同诈骗被立案。

案例二：房屋有抵押买卖合同被判无效

2009年7月，梁先生与市某房地产开发公司签订一份《二手房买卖合同》，约定购买被告所有的位于某小区17栋3-1号房屋一套，建筑面积179.16平方米，房屋总价款为429984元。同年7月23日，梁先生将全部购房款交付给该公司。但该公司却一直未能办理房屋过户手续，原因是该公司已经将该房屋抵押给了其他人。梁先生诉至法院，经法院审理判决，确认梁先生与该公司签订的《二手房买卖合同》无效，并判令该公司返还梁先生购房款429984元。

法官提醒，购房前应要求卖方提供房产信息，确认房屋是否存在抵押，或是否因债务问题被法院查封等。本案原告梁先生陷入困境，是因为其疏忽大意，过分相信卖家，急于购房造成的。

案例三：共有房屋一方擅自处分被判退还购房款

2011年12月，朱先生通过某商务信息公司与陆先生签订一份《二手房买卖合同》，约定由陆先生将鱼峰区某小区一套67.21平方米的房屋出售给朱先生，价格为30万元。签订合同当天，朱先生向陆先生支付购房定金10000元。此外，朱先生还将另外20万元作为购房款存入某商务信息公司指定的账户。陆先生收到定金和购房款后，向朱先生出具了收条。

然而，当朱先生前往房产局办理房屋过户手续时，却被告知该房屋无法过户。因为上述房产存在继承纠纷，并且该房屋因另一案已被法院查封。朱先生当即要求陆先生退钱，不过对方只通过中介公司退了1万元购房定金，剩余的20万元购房款则未予退还。朱先生只好诉至法院。最终，法院依法判处陆先生退还朱先生已经支付的20万元购房款。

法官提醒，共有房屋一方擅自处分，购房人在不知情的情况下购买该房屋并支付对等的价钱时，应该保护善意的购房人，该购房合同是有效的。但如果购房人明知是共有房屋而购买，且支付的价钱明显低于市场价，擅自处分损害房屋共有人利益的，合同则无效。

案例四：虚构房源以拆迁安置房为诱饵进行交易

2017年6月，王女士与柳州某房地产经纪公司签订《房屋认购合同》，约定购买城中区某拆迁安置房，该房屋建筑面积117㎡，总房价56万元，交房时间为2017年8月31日，最迟12月5日。后来，王女士交付了5万元定金和39.312万元首期预售房款。

然而，到了约定的交房期限，上述房地产经纪公司却无房可交。事实上，该房屋真正的房主并未委托该公司出卖房屋。目前，王女士已经向公安机关报案。该案还在进一步审理中。

法官提醒，拆迁安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，是否上市交易应按有关房地产政策要求执行。按照上述合同，该房屋每平方米只有4800元左右，远低于市场价格。并且，在销售过程中真正的房主并未出现，是否委托出卖房屋并不清楚，明显有问题。

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