违约状态下无权催告解除房屋买卖合同

2016年10月30日，王某、冯某夫妇与赵某签订《房地产买卖合同》，将其名下房产出让给赵某，价款为63.8万元。

合同约定，买方在签订合同当日支付定金2万元，首付款11万元于过户当日2016年11月30日前全部付清，余款50.8万元于买方贷款到账后一次性付清。合同签订当日，赵某向王某、冯某夫妇交付2万元定金。

2016年11月30日前，冯某在外地，因此无法办理房屋过户手续，赵某也未于2016年11月30日交付11万元。到2016年12月15日，冯某回到张家港，通知赵某于3日内付款并办理过户手续，否则解除合同。因赵某在外出差，未按时返回，王某、冯某夫妇就不再履行合同。

赵某回到张家港起诉至张家港市法院，要求王某、冯某夫妇继续履行合同。王某、冯某夫妇答辩称，原告赵某在收到解除合同通知3个月内未提出异议，应视为合同解除。

法院经审理认为，因王某、冯某夫妇违约在先，双方当事人未按时交付房款及房产权过户的责任在被告王某、冯某夫妇。在被告处于违约状态的情况下，不享有基于催告对方履行，而对方不履行所产生的合同解除权。赵某提供的银行往来明细证明其银行账户在2016年11月30日有存款12万元，有履行合同的条件及意思表示。最终，法院判决支持原告赵某要求被告王某、冯某夫妇继续履行合同的诉请。

法官说法：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条虽然规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，但该规定中有权行使解除权的一方应为守约方。

本案中，被告王某、冯某夫妇在催告原告赵某履行合同时尚处于违约状态，在被告处于违约状态的情况下，其不享有基于催告对方履行，而对方不履行所产生的合同解除权。因此，双方的合同仍然有效，应继续履行。

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