2017-08-01 07:13:01

2017乐山土地拍卖:青江新区、通江片区两宗核心地块将拍

来源:个人房源网  编辑:个人房源网

  5月25日,2017年乐山市中心城区商住用地首拍正式拉开帷幕,乐山中心城区青江新区鹤祥路西北侧[QJ(B)-07-a-1号]、乐山中心城区通江片区檀木南街与凤凰路北段交汇处[TJ(B)-09-e号]两宗地块率先登场,最终分别以8900万元与8800万元成交。

  正所谓,一石激起千层浪。两宗地块的热拍在使乐山土地市场迅速升温的同时,更是吸引乐山本土以及成都、自贡、宜宾、眉山等地实力开发商的强烈关注。

  在顺应市委市政府确保房地产市场平稳健康发展的大方针下,面对强烈的市场需求,8月17日,乐山市将公开拍卖位于乐山中心城区青江新区QJ(B)-19-a号和乐山中心城区通江片区TJ(C)-04-b号的两宗地块国有建设用地使用权,即将掀起今年中心城区第二轮的“土地争夺战”。因此次土地供应节点为2017年中的承上启下阶段,地块位置、周边环境以及竞拍走向如何,备受市场关注。

  市场现状

  乐山楼市供需两旺 欲求“面包”、亟待“面粉”供应

  5月25日,乐山中心城区迎来了2017年土地市场“第一拍”。现场除了有本土的开发企业围绕两宗地块展开“混战”,还有来自成都等地的知名地产商一同参与“厮杀”。用其中一位开发商的话来形容:规模之大、关注度之高、叫价之激烈堪称乐山近几年罕有。

  一级市场(土地市场)的快速升温,与二级市场(楼市)密切相关。来自官方最新发布的数据显示,2017年1-6月,乐山全市完成房地产投资108亿元,为目标任务的77.14%,同比增长25.5%。实现商品房新增上市面积187.12万平方米,为目标任务的53.46%,同比增长14.79%。完成商品房销售173.36万平方米,为目标任务的51.9%,同比增长38.6%。截至6月底,全市待售商品住房面积为238.54万平方米,较目标限值低64.46万平方米。同期,市本级完成开发投资63亿元,为目标任务的78.75%,同比增长85.1%。实现商品房新增上市面积98.5万平方米,为目标任务的50.8%,同比增长78.8%。完成商品房销售86.75万平方米,为目标任务的48.74%,同比增长23.6%。可以看到,今年以来乐山楼市整体呈现出供需两旺的大好态势。

  据了解,在乐山市房地产市场持续健康发展的大背景下,乐山楼市库存去化已颇有成效。截至6月底,全市累计商品住房库存面积238.54万平方米,去化周期10.1个月;市本级存量商品住房81.49万平方米,库存消化周期约8.9个月。

  在楼市供需两旺、快速去库存的情况下,现如今的乐山楼市客观上已经逐渐进入了“僧多粥少”的阶段。再者,从乐山市中区商品住房成交平均价走势来看,今年1月4510元/平方米、2月4592元/平方米、3月4466元/平方米、4月4615元/平方米、5月4746元/平方米,呈现出企稳增长的态势。

  针对这样一种市场现状,电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华说道:“在近两年的土地供应紧缩后,乐山房地产市场在健康平稳去库存方面颇有成效。为了进一步维持市场的健康推进、维持房价平稳,楼市的适量补货迫在眉睫。”他表示,欲求“面包”,势必得有“面粉”,相信着眼布局乐山楼市的开发商们,正在翘首以盼下一阶段的土地供应。

  地块分析

  青江新区、通江片区依旧是热点 两宗地块均属核心口岸

  乐山楼市的快速去库存,促使区域房地产市场在宏观大环境的双向刺激下迅速回暖。在顺应市委市政府确保房地产市场平稳健康发展的大方针下,乐山市国土资源局也于今日正式发布了2017年第二波的乐山中心城区土地供应公告,也宣告今年下半年中心城区的地块供应即将“开闸放水”。

  总的来看,本次出让的地块兼具商服和商住的功能,并对地块内计容积率商业建筑面积有严格限制。另一个值得注意的方面是,虽然两宗地块体量大小各有千秋,但是基于分属的青江新区与通江片区的口岸不同,两者的开发模式也有所区分。

  地块一 QJ(B)-19-a号地块开发方向:中型复合式品质小区

  本地块所属的青江新区为乐山重点打造的中央商务区和城市新中心,将建设成以新型商业为特色的高端消费、品牌消费功能区,塑造乐山现代化、国际化、特色化的城市形象。

  区域内已形成站前广场、世豪广场、嘉州新天地等新型消费圈,时代青江、邦泰国际社区、万华国际、锦绣星城、梧桐公馆、鸿通·凤凰国际等品质楼盘强势入驻,满足购房者的不同需求。随着该片区的建设,配套日臻成熟,对开发商的吸引力也随之增加,青江新区也成了乐山土地市场的热点区域。同时,成绵乐城际铁路的开通和乐山公交客运总站、乐山汽车客运中心站的落成,更使得区域房地产和商业快速升级。

  周边市场解析:5月25日,与本地块同一区域的中心城区青江新区鹤祥路西北侧[QJ(B)-07-a-1号]地块以总成交价8900万元、折合楼面地价1800元/平方米被竞得,溢价率高达147%。而从了解到的地块周边房价水平来看,605公馆均价5600元/平方米、时代青江2期均价5350元/平方米、锦绣星城2期均价5000元/平方米等等,均较今年年初有了明显的涨幅。

  同时,区域内的时代青江、锦绣星城、梧桐公馆等均已进入后期销售甚至是清盘阶段,即便是在售的邦泰国际社区与鸿通·凤凰国际两家大盘,也在去年至今的连续几波快速去化后相继进入到了补货阶段。临城北片区一侧的旅游世界城更是主打商业市场。整体来看,青江新区在下一阶段也亟待新项目的出现。

  地块优势解析:从地缘关系来看,本地块为近年青江新区供应地块中最靠近站前广场的,内外出行十分便捷。与项目接壤的万兴城、万和城项目也是乐山首屈一指的大型商业综合体。在有人气保障的前提之下,区域内乐山八中封顶、乐山市妇幼保健院在建等配套利好也为地块加分不少。

  再从市场角度分析,历年来青江新区所供应地块大多集中于至乐路以东区域,而至乐路以南区域仅有锦绣星城一家项目在售,周边直接的竞品项目寥寥无几。有业内专家建议,结合占地75亩、容积率小于3.0以及二类居住兼商业用地(其中地块内计容积率商业建筑面积不超过计容总建筑面积的20%)的特性,并且供应地块均规划要求为“地块内商业建筑独立用地设置,禁止布置商业网点形式”,在确保居住、商业相互独立又无缝对接的前提下,可以考虑开发为涵盖有星级酒店、写字楼以及精品底商的中型复合式品质小区。

  地块二 TJ(C)-04-b号地块开发方向:商住综合性项目

  本地块所属的通江片区规划发展为以居住、文教功能为主,是乐山重点打造的“商居文旅功能区”。区域内涵盖市级幼儿园、小学、初中和国家级重点高中等完备的教育体系,是乐山基础教育最好的资源集中地之一。随着区域内岷江河堤长廊、竹公溪绿化走廊和市政休闲公园的陆续呈现,区域人居环境不断升级,其“高尚”、“人文”、“生态”的优居属性日益凸显。

  周边市场解析:相较于青江新区如火如荼的快速去库存,以通江片区为核心的城北片区去化进度更为明显。在该区域,从乐山万达广场了解到,现在项目暂无在售的住宅房源,而同区域的不少项目,都已进入到了尾盘阶段。整个城北区域作为乐山的主要居住区之一,接下来或将面临一段时间的“房源荒”。

  在市场亟待补货的情况之下,5月25日,中心城区通江片区檀木南街与凤凰路北段交汇处[TJ(B)-09-e号]登场不到十分钟,3200万元的起拍价就刷新成了8000万元。最终,该地块以8800万元的总成交价被竞得,折合楼面地价为1785元/平方米、溢价率高达170%,足以说明市场对区域市场潜力的看重。

  地块优势解析:从区位上看,该地块坐落于中心城区通江片区翰林路与凤凰路交汇处,乐山一中、乐山七中分别位于地块两侧,向西可直达乐山万达广场和青江新区,向东则与岷江三桥、滨江路无缝对接。

  在有着区域庞大常住人口支撑以及便捷的出行条件下,地块所属区域半径一公里内没有大型商业综合体的空白也成为了先天优势。有业内专家建议,结合占地44.69亩、商业兼二类居住用地(其中地块内计容积率商业建筑面积比例不得低于51%)的特性,地块可以考虑开发为临街面为复合型商业综合体、背后为品质住宅或公寓的复合型项目。



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