土拍竞自持,房企当房东

本月，在佛山市，一宗5.5万平方米的地块在达到最高限价后，以竞自持面积，再竞自持年限的土拍方式，被某房企以“总价25.31亿，自持面积100%和自持70年”所竞得。从开发商变为房东，房企角色转换之间，市场格局也在随之而变。

自持，指开发商拿地后，自己持有物业，不得转卖和出售。自持比例可大可小，浙江有地块自持27%，天津有地块自持16%，北京有地块自持100%等。推出自持竞拍实际上也是在加门槛，在已有限地价、限房价、竞配套建设等条件下，再度让开发商自持部分物业。如此，增加开发商的开发成本和后期运营难度，从而在利润预期不明朗的情况下，开发商的拿地冲动得以抑制，一旦抢地的开发商少了，土拍竞争会随之减弱，地价也就不会产生剧烈波动。

从全部销售到全部自持，开发商“危机”并存。“危”在哪里？不言自明，不能快速回笼现金，在此过程中，部分中小房企资金链风险陡增，融资渠道的收紧和自有资金的不足，将使这部分房企做不到拿地自持，从而被挤出市场。“机”在哪里？买卖间尽管赚快钱的脚步慢下来了，但精耕细作的长期经营未必是亏损。单一来看，租金似乎无法对冲高昂的开发成本，但实际上开发商自持项目的资产价值是存在的，只是回笼资金的方式从单一的卖房变为了以持有型物业做抵押、以租金做金融产品、以物业回报做现金流等多种方式。由此，行业分化加剧。

从买房到租房，购房者利弊参半。一方面，若开发商自持物业成为常态，市场“租售并举”的新局面将被打开，开发商作为“机构出租者”能大大发展租赁市场，居民将渐渐从只能买房到习惯租房，而大众居住观念的改变和健康租赁市场的培育也将减少普通居民的买房焦虑。另一方面，转型有阵痛，开发商自持房屋局面过盛，也会造成市场阶段性供应的减少，居民买房压力增大，短期内抑或出现利空前提下的房价上涨。

土拍竞自持，对行业来说，是新思路，也是新出路。及早嗅出端倪，才能从容应变。

常州市房地产研究中心

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