回归居住属性,专访武进房地产业商会会长刘建伟

迎新春房地产业界人士专访
遵从用户需求，回归居住属性
专访武进房地产业商会会长刘建伟

过去的一年里，常州楼市整体回暖，市区商品住宅成交量635万㎡，创下了自2010年以来最高值，供需关系的变化推动市场行情走好。年末中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的战略定位，指明了未来一段时间房地产市场调控与发展方向。

日前，记者独家采访到了武进房地产业商会会长、江苏武房集团有限公司董事长刘建伟，点评房企应对市场需求作出的转变，探讨未来楼市发展趋势。

“去库存”是楼市主旋律

“2016年市区房价总体平稳、温和上涨，房地产调控思路清晰、政策有力、举措得力，房地产市场调控政策效果有效释放，新建商品房开发建设规模下降、供应减少、销售增加，房地产‘去库存’工作成效显著，房地产市场总体呈现出健康平稳、持续向好的趋势。”谈到2106年的楼市基本面，刘建伟给出了肯定的回答。

2016年以来，国家围绕“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，先后推出了系列相关政策。房地产行业在税收、信贷等系列利好政策激励下，从下半年开始，市场明显转暖。在此背景下，武进区全年商品房销售面积超300万㎡，创历史新高，存量房去化成效显著。

“这也从侧面反映了常州楼市的健康运行态势，老百姓的住房需求得到了较好的满足。”刘建伟说：“2016年，武进区房地产业商会始终将‘去库存’摆在突出位置，引导房地产开发企业把握各项利好政策的有利时机，加快工作节奏，加大促销力度，提升服务水平。”

去年三季度以后，不少楼盘除了底层和顶层基本都已经售完，甚至“无房可卖”，而即将开盘的新房，意向客户也占到了较高比例。数据显示，2016年下半年开始，武进区的房地产市场企稳回升，成交活跃，单月成交量多次破30万㎡，一直较为温和的房地产市场突然“火热”起来，量价增幅创历史新高。至12月底，全区商品住宅去化周期已不足6个月，“去库存”工作取得阶段性成果。

与此同时，为防止市场过热和人为操作，防止房价增长过快，商会根据防泡沫、稳市场的总体要求，积极做好引导，加大宣传力度，加强行业自律，印发了《关于共同维护武进房地产市场健康稳定发展》的通知，引导房地产开发企业顾全大局，维护业主利益，维护房产市场的健康稳定。

市场供需矛盾并不非常突出

“虽然常州一度土地存量和商品住宅存量都较大，但是供需关系一直并未发生较大的变化，供需矛盾并不十分突出，住房需求逐步释放，这也是房价平稳、温和增长的主要原因。”谈及房价的变化，刘建伟认为，目前常州房价仍处于一个合理水平，虽然经济下行压力不断加大，但刚需和改善型需求都很强劲，投资性需求依然不振。

在房地产市场高速发展的态势下，除个别一线城市外，二三线城市的房地产供给已经开始严重大于需求，2016年也是调控措施出台较为频密的一年。年初中央将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后又有契税、营业税调整，5月份全面实行“营改增”降低交易税负。购房门槛的一再降低刺激了刚需和改善型需求的加速释放，外部环境的改变支撑了去年第三季度的楼市突破性上涨。

2016年，常州市区商品住宅全年成交均价7500元/㎡，较2015年上涨11.7%，价格上涨主要在下半年完成，商品房价格始终保持合理。相比一些城市的房价高速上涨，常州的房地产市场始终表现出健康稳定的发展态势，为居民安居乐业提供了条件，也为经济社会协调发展创造了良好环境。

房企以需求为导向转型发力

经过多年发展，目前人们对于住宅的要求已经不仅仅局限于“能住”，而是“住好”，这一需求正在市场上逐步显现出来，住宅品质低、生产管理粗放、交付纠纷多等乱象已经与市场需求严重不符。

“建造好房子，帮助更多的人实现置业和安居梦，为他们创造优质生活，是房地产行业追求发展和承担社会责任的契合点。在此关键节点，中央经济工作会议重申房子的‘居住’定位，强调要抑制房地产泡沫，对于房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。”刘建伟说。

当前，供需结构变化、居民住房消费升级正在促使房地产行业从“规模增长”向“质量升级”加快转型。为了彰显转型的魄力，不少公司纷纷去掉名字中的地产字样，房企更名的原因复杂，或因品牌、或因产业，但更名的背后也显示出当下房企所面临的困境及企业寻求突破与战略转型的意图。无论是短期市场调整，还是长期行业增值的天花板，房企转型不仅成为行业共识，也成为众多房企的行动，只有拿出更多的创新服务、产品满足市场的新需求，才能突破行业天花板。

市场的健康发展是企业主动提升产品品质的前提和基础。刘建伟说：“近年来，常州的房企已经有所行动，以需求为导向寻求转型升级发力点。小区规划更加合理、设计理念更加人性化、材料使用更加环保，积极探索产品创新、运营模式创新，迎合用户需求。”

政企合力推动楼市健康发展

中央经济工作会议提出，把“稳中求进”作为2017年各项工作的总基调，要求在推进“三去、一降、一补”五大任务方面取得实质性进展，明确“去库存”要以化解三、四线城市房地产库存为重点，明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，提出要加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，引导市场稳定预期。

事实上，从2014年起，我市市区实施“三年严控经营性开发地块上市”政策，把好土地“总开关”，合理调整市区经营性用地供应计划，以引导我市房地产市场健康平稳发展。随着房地产“去库存”多重利好政策效应的逐步显现，常州房地产市场供求关系基本面取得实质性改善。

从我市“去库存”的成果可以看出，“去库存”成功的关键在于地方政府能够短期拒绝土地市场的诱惑，因地制宜地减少供应土地。“去库存”的主要目的是消化历史风险，而不是重新拉动房地产开发投资，这虽然客观上制约了房地产企业的发展，但保证了房地产市场的健康发展。

未来，武进房地产业商会也将进一步发挥商会的平台作用，引导会员企业认真学习贯彻中央有关行业发展的指导思想和政策意见，在稳定市场、稳定价格、防止市场大起大落等方面做到严格自律、率先垂范，努力实现常武地区去库存、稳预期、防泡沫的目标。加快商业地产“去库存”，通过创新思路、调整结构、盘活存量、控制建设等途径，扭转商业地产总量过剩、去化滞缓的状况，努力促使存量资产发挥积极的作用。鼓励会员企业采用先进技术，努力推动行业创新发展，以实际行动贯彻国家建筑产业现代化的要求，在营造高品质产品的同时，推进房地产行业绿色低碳的发展步伐。

刘建伟说：“一方面政府要加强引导，一方面房地产企业也应更多地作为，要有利于供给侧结构性改革顺利推进，共同推进常州房地产市场健康稳定发展。”

责任编辑：常州房产网

记者 杨成武

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