郑州买房遭遇限购政策,找中介退款百般推脱

律师：交易不成原因属不可抗力，退款要求正当

本想为了孩子看病和求学在郑州买一套房子，但是交了相当可观的中介费及预付款后却遭遇郑州新的限购政策，导致买房后无法过户，市民朱先生想要退房退钱却被中介公司以各种理由推诿，心里十分气恼。1月9日，朱先生向本报反映此事，并想借媒体平台以自己的遭遇提醒广大市民，去郑州买房一定要多了解市场和政策，避免不必要的损失。

郑州买房 过户时遭遇限购政策

家住新华区长青路的朱先生有两个孩子，一个孩子因生病长期在郑州求医，为了方便妻子照顾孩子，他一直考虑在郑州买房。加上另一个孩子再大些了，还想送他去郑州上学，“毕竟郑州的工资水平和教育水平都比平顶山高，大不了我到郑州再找个工作，让两个孩子都有个好的环境。”朱先生说，2016年11月12日，朱先生和郑州的一家中介公司签订中介合同，约定在郑州惠济区购买一套89平方米的房子。他和房主见了面，对房子也很满意，当时就给中介公司交了35000元的购房预付款和15000元的中介费，在签订合同时朱先生是符合当时郑州购房政策的。

2016年12月20日中介公司通知朱先生按揭贷款的事已办妥，可以来郑州办理过户手续了。12月22日朱先生启程来到郑州，结果当天郑州市公布实施了新的限购政策，朱先生因为不符合新的限购政策规定的条件，所购的房产无法过户，无奈只好作罢。但朱先生找中介公司要求退还相关费用时，中介公司却以各种理由拒不见面，甚至不接朱先生的电话，朱先生十分无奈。

据了解，近年来，我市不少市民选择在郑州买房置业，但随着郑州被划定为国家级中心城市，郑州房屋的限购力度进一步加大，2016年12月21日郑州市公布实施了《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办〔2016〕75号），进一步加大了郑州市房屋的限购力度，该政策已于上月22日开始执行。

按照该通知的规定，外地人在郑州市购房需要符合以下条件：

（1）外地人购买郑州房屋需提供24个月以上缴纳个人所得税或社会保险证明。

（2）首次购买住房首付比例不能低于30%，拥有一套住房相关贷款没有结清，二套房首付比例不能低于40%。因此，如果朱先生不具备在郑州有24个月以上缴纳个人所得税或社会保险证明的前提条件，将不能在郑州购房。

朱先生认为，这是客观原因导致他无法买房，非自己无故反悔，中介公司应该将预交款项及中介费退还给他。1月10日，朱先生再次与郑州这家中介公司沟通，对方先是称能想办法让朱先生过户，让朱先生等上半年。随后又称，若朱先生执意要退，要将15000元的中介费全部扣除，朱先生不能接受。

律师认为，不可抗力原因，中介应退款

本来可以顺利在郑州买房的朱先生突然被限购政策给限制住了，面对无法完成的交易，应该如何维护自己的权益呢？记者咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。

马律师表示，朱先生因为政府的限购政策造成无法购房，这种情况属于不可抗力，按法律规定，不可抗力是法定免责条款。不可抗力免责是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，因此在本案中朱先生无过错，也无任何责任。

同时，中介公司与朱先生之间签订的中介合同属于居间合同性质的法律关系。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”在本案的中介合同中，朱先生属于委托人，中介公司属于居间人，因不可抗力原因导致未促成合同成立，中介公司不得要求朱先生支付中介费，但可以要求朱先生支付从事居间活动支出的必要费用。

同理，朱先生向中介公司预先交纳的35000元购房预付款因不可抗力的原因造成合同无法履行，朱先生无过错，该订金也应当予以返还。朱先生可以了解一下这35000元订金中介公司是否已支付卖方，如未支付，可向中介公司主张返还，如已支付可要求卖方返还。因此，中介公司要将朱先生的中介费全部扣除是不合理的，仅可以将中介公司进行业务联系时的相关支出如交通费、电话费等扣除，朱先生可以向有关部门反映或走法律渠道解决。

责任编辑：平顶山房产网

焦曙光

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