交了定金买房但未达成《商品房买卖合同》能不能退钱?

今年3月5日，张强（化名）看中达城某楼盘的一套房子，并与开发商签订《认购书》，支付了5万元定金。《认购书》约定该房屋总价值人民币55万元，张强应于签订认购书之日起7个工作日内签署《商品房买卖合同》，以及支付购房首付款。另约定，若张强未能如期签约并支付首付款，开发商有权没收定金并将房屋另行出售。然而，后来张强以不同意《商品房买卖合同》的部分条款为由拒绝签订正式合同，并要求开发商退还定金。为此，双方各持己见。

张强与开发商未能达成交易的主要原因是，他认为《商品房买卖合同》条款系开发商单方制定，并对其中部分条款不予认可，要求开发商修改合同，遭到对方断然拒绝。因此，张强未在《商品房买卖合同》上签字。

开发商认为，《商品房买卖合同》版本已经张贴在售楼部的显要位置，张强在签署《认购书》之前已经完全知晓该合同的所有条款。同时，开发商提供一份由张强签字确认的承诺书，承诺书中载明：“认购前本人已详细阅读并了解在售楼部现场所公示的认购书、商品房买卖合同（含其补充协议）及其附属文件、前期物业管理服务协议，以及临时管理规约的所有内容，已完全理解所有文本条款内容。本人承诺今后不以不知晓、不认可、不完全认可须签署的文本内容而提出退还定金或退房的请求，也不得因此拒绝付款。”张强以不认可合同条款为由，提出退还定金不符合事实，也不符合其本人承诺。

律师解答

达州虹信律师事务所李威：如果《认购书》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来开发商与购房人又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致，从而未能签订《商品房买卖（预售）合同》的，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖（预售）合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房人单方存在某种违约行为。

如果《认购书》已经将将来要签订的本约合同的条件做了明确的约定，或者已经明确告知本约合同的相关内容，而购房人不同意依预约合同的条件去签订本约合同，则购房人应当承担预约合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房人返还定金。

如果双方当事人就《认购书》约定的条件之外的事项未能达成一致，从而未能签订《商品房买卖（预售）合同》的，购房人和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任。此时，开发商应将定金返还给购房人。

因此，如果张强在签署《认购书》之前已经完全知晓《商品房买卖合同》的所有条款，则难以根据“双方未能签署《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方的原因”作为理由要求开发商退还定金。

责任编辑：达州房产网

（记者 杜晓辉）

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