期房变成二手房来卖,房产“直更名”纠纷多

苏州个人房源网2016年5月4日常熟消息：“直接改名字、免去过户费。”随着房产调控的进一步收紧，“直更名”成为苏州楼市中新的宣传语。所谓的“直更名”，是指在房屋尚没有拿到房产证，还没交付的情况下，进行出让，直接更改购房合同，从而达到房屋出让的目的。业内人士提醒，房产“直更名”对买卖双方都存在高风险，尤其是对买方来说，一不小心就可能惹上纠纷。

房子办好网签就上网卖“直更名”不成闹上法庭

4月27日下午，一起因“直更名”引发的房产纠纷在常熟法院海虞法庭调解成功。

几年前，陈某购买某楼盘中的一套房产，但房产一直未能交付，仅办理网签。2014年底，陈某决定出售该房产并将房产信息挂到网上。周某正好想买套房子，后通过中介公司与陈某取得联系，并表示愿意购买陈某的房子。

2015年7月，陈某与周某、中介公司签订房屋买卖中介服务协议一份，约定陈某将房屋出售给周某，并于2015年8月底办理更名手续，同时约定由周某负责办理更名手续，相关费用由周某承担。签订协议当天，周某按协议约定交付陈某定金3万元。

2015年8月下旬，中介公司通知陈某、周某到房产公司办手续，陈某按房产公司要求出具退房申请，并将当初的购房合同、购房发票全部通过中介公司交付给房产公司。当天周某又交付陈某购房款11万元，同日周某又交付房产公司购房款30余万元，房产公司为此出具收据载明周某认购陈某的那套房屋。但此后，周某一直未能办理成功“直更名”手续，因此将陈某、中介公司、房产公司告上法庭。

庭审中，周某要求陈某承担违约责任双倍返还定金，并退还购房款，房产公司与中介公司承担连带责任。陈某则表示房产公司应先将周某付的30余万元购房款先退给陈某由陈某去还银行贷款，至于直更名的义务协议明确是周某承担，自己作为售房人已经提交了退房申请，不存在违约，如解除协议则保留追究周某违约责任的权利；房产公司坚持认为自己只是好意配合，没有过错不应承担责任，如要直更名必须先由陈某还清按揭贷款，再撤销网签，然后再与周某网签购房合同；中介公司也认为自己没有过错。

经承办法官多次调解，几方终于达成一致调解协议：陈某、周某、中介公司签订的《房屋买卖中介服务协议》解除，周某给付中介公司中介费用1000元；陈某与房产公司签订的购房合同继续履行；陈某返还周某定金及购房款14万元；房产公司返还周某购房款343041元；陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

市场上“直更名”房不少这种过户方式难有保护

在网络搜索引擎上搜索苏州“直更名”房源，马上会显示上千条相关条目。除却相关的新闻，大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。

采访中，一名房产中介工作人员表示，直更名的房源目前卖得相当不错，不光卖得便宜，还可以省下不少费用，所以比较划算。该工作人员还强调，类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟，安全性可以放心。

不过，“直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方。根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的同意，否则难以完成“直更名”手续。上述案件中，周某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定，双方在买卖协议中的约定应为合法有效的，但“直更名”显然需要陈某及房产公司的配合。因此法官提醒，实际操作中购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同，在这个时候就可以完成所谓的“直更名”。

此外，在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。

责任编辑：苏州房产网

记者 籽言 邹强 通讯员 朱益虎

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