房屋延期交付或有质量问题业主可拒交物业费?

绵阳个人房源网2016年4月25日消息：“ 开发商延期交房，房屋有质量问题，业主可以拒交物业费吗？” 日前，游仙区法院审结一起业主拒交物业费的官司。法院认为，物业公司并非商品房开发商，因房屋延迟交付或房屋质量纠纷，业主应当另行主张。

因房屋延期交付和质量问题，闹起物业费官司

今年 3 月初，绵阳城区某物业公司将小区业主陈先生告上游仙区法院，诉称原被告 2012 年 12 月 8 日签订物业服务合同。合同另约定，被告逾期交纳物业费，从逾期之日起，按未交费用每日 3‰ 向原告支付违约金，每季度累计复利一次。

合同签订后，原告在 2012 年 5 月 1 日至 2015 年 8 月 21 日期间，为被告提供了物业服务，但被告一直未交纳物业费。请求判令被告向原告支付物业费 5292 元，按逾期金额的 3‰ ，向原告支付违约金 9746.10 元。被告林先生表示无法接受物业公司的诉求。林先生认为，因开发商和原告物业公司的原因，本应在 2012 年 4 月 25 日完成交房，直到 2012 年 12 月 24 日，被告才真正开房进屋，原告给被告造成 8 个月的损失，应予赔偿。

林先生说，开发商给原告物业公司造成损失，开发商已赔付了三年物管费并转交给了被告物业公司。既然开发商代被告支付了三年物业费用，就不存在欠交物业费的问题。此外，被告收房时发现房屋存在漏水，因房屋质量问题，开发商承诺再次代被告支付三年物业费用。

物业公司怠于履行物业服务，小区公共部分靠近二桥位置被非法移交私人开设茶楼，本为全体业主共有区域，消防通道设置不合理，公共平台、楼顶也被非法出租。物业公司未尽到管理职责，就不能收取物业费。林先生还认为，收费标准和违约责任的计算方式非常不合理、不公平。

法院判决：纠纷可另行主张物业费还是要交

庭审中，原告辩称没收到开发商代被告垫付的物业费，原告也未向业主承诺免除物业费，被告与开发商之间因房屋质量产生的纠纷，与本案无关。法院审理认为，因不能确认开发商代交物业费的事实，被告应按约定支付物业费。

房屋延迟交付及房屋质量产生的纠纷，应向开发商另行主张。即使开发商代交物业费的约定成立，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条 “ 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意 ” 的规定，该债务转让对合同债权人即本案原告并不发生效力，原告仍有权要求被告履行合同责任。

被告提供的物业服务方面有问题的证据，不足以认定原告存在未提供或未完全提供约定的物业服务，原告收取物业费的诉求予以支持。法院认为，物业合同签订时间为 2012 年 12 月，原告主张从 2012 年 5 月计算物业服务费无证据证实。原告要求被告支付逾期违约金的计算数额过高，应予以调整。

今年 3 月 20 日，游仙区法院一审判决被告林先生向原告支付 2012 年 12 月至 2015 年 8 月的物业管理费 4189.82 元；以本金 4189.82 元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准进行计算，向原告某物业公司支付违约金。

物业服务有问题的证明不力，法院不支持拒交物业费

记者在采访中了解到，之前，绵阳市各级法院已在此类案件中多次判决物业公司胜诉。游仙区法院奉法官表示，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的， 对方可以要求其支付价款或者报酬”及《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>理解与适用》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费， 物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业按照合同约定以及相关规定提供服务， 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，如果业主证据不力，不交物业费是要输官司的。

奉法官提醒说， 依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则， 物业公司也应整改服务中存在的问题。业主要维权，也应注意搜集物业公司在服务质量方面存在不足的证据，以减轻自己违约的责任。

责任编辑：绵阳房产网

张倏越 记者 黄志富

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