2016年5月1日营改增后苏州个人买卖二手房如何缴税?

苏州个人房源网核心提示：在二手房买卖过后，常见的问题就是缴税过户。根据国家规定，今年5月1日起，苏州将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围。那么新政实施后，苏州人在二手房交易环节中具体该如何缴税呢？记者近日向苏州地税、园区地税等有关部门进行了了解。

双方各应缴纳哪些税？

据悉，除相关手续费外，5月1日起，二手房交易中需要缴纳的常见且数额较大的税款包括增值税及附加、个人所得税和契税三大类。

卖方：

1.增值税及附加。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税=【核定价格÷（1+5%）×5%】。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=增值税×12%。如2年以上（含2年）的住房，免征增值税及附加。房屋是否“满2年”的判定标准是，房产证和契税完税凭证上注明的时间哪个早，就以此时间为起始时间；截止时间以申请开票缴税时间为准。

2.个人所得税。

个人转让自用5年以上且是家庭唯一住房，免征个人所得税。如不满足上述条件的，能提供原购房合同、发票等有效凭证的据实征收：（计税价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；如不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按个人住房买卖价格的1%核定征收。

买方：

契税。

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。对个人购买家庭第三套住房及以上的，税率3%。房屋是否属于买方“家庭首套住房”及“第二套住房”以申请开票缴税时的状态为准。

举例来说，市民张三2016年6月3日卖房给李四，房屋面积150平方米，是张三的第二套住房。成交价420万，经评估系统审核通过。张三不能提供完整、准确的房屋原值凭证。张三原有的房产证上注明的时间为2015年6月。李四购买的是家庭唯一住房。双方需缴纳的税款如下：增值税=429÷（1+5%）×5%=20万元；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=20×12%=2.4万元；个人所得税=420×1%=4.2万元；契税=420×1.5%=6.3万元。

需要准备哪些材料？

一般来说，到产权交易中心地税窗口办理二手房缴税时，买卖双方需要准备如下材料：存量房交易纳税申报表（到产权中心地税收件处领取）；房地产交易管理会办原件（由产权中心提供）；买卖双方的身份证复印件；存量房买卖合同（契约）复印件；中华人民共和国房屋所有权证复印件（含户型图、共有证）。

如存在以下情况还需另外提交相关的证明材料。

减免契税：

如符合首次购买住房契税减免条件，另需提交买方婚姻状况证明文件（结婚证、离婚证、户口簿）、苏州大市五区无房证明；如符合购买第二套住房契税减免条件，另需提交买方婚姻状况证明文件（结婚证、离婚证、户口簿）、苏州大市四个区无房证明及另一区的唯一住房证明。

减免个人所得税：

如卖方满五年且唯一需申请个税减免，另需提交卖方婚姻状况证明文件（结婚证、离婚证、户口簿）、苏州大市四个区无房证明、另一区唯一住房证明，以及个人所得税按实征收需提供的材料。

个人所得税按实征收：

原购房合同复印件、原购房发票、原契税票、原维修基金发票复印件。

卖方个税抵扣：

原购房按揭贷款合同复印件、利息支付证明表、利息清单、原房屋正规装修发票复印件、装修合同复印件；通过法院调解、判决、裁定的：法院调解书、判决书、裁定书、拍卖确认书复印件。

此外，中介公司如第一次递交材料，还需要提供公司的税务登记证复印件和组织机构代码证复印件（“一照一码”企业提供营业执照复印件）。中介公司及买卖双方须对上报材料的真实性负责。凡查实材料作假，将会引致处罚并列入征信系统黑名单，影响信用。

成交价需经税务机关全省统一的评估系统审核通过。不通过则以系统核定价格计税。如不同意系统核定价可申请第三方评估。（拍卖、法院判决等以拍卖或法院文书明确的价格计税。）

责任编辑：苏州房产网

记者 曾雅文

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