【农村宅基地纠纷】口头协商卖老宅 事后反悔想收回
房产问答2019-01-18 21:33
房地产知识
精选回答
2004年8月，妻子去世后，李大强（化名）被儿子接到了外地一起生活。同年11月，回到老家的李大强在和老宅屋后的邻居聊天时得知，同族兄弟李海（化名）的儿子到了适婚年龄，李海一直想在村里找处宅基地给儿子盖房。
自己已到外地投奔儿子了，家里的老宅一直空着，李大强便有意把老宅卖给李海。
2005年1月，在同族兄弟李涛（化名）等人的见证下，李大强把老宅转给了李海。当时，双方经协商口头约定，李大强把自家房产一并转让给李海，包括四间正房、两间东配房及院落，用地面积共计280余平方米，房产价款为15000元。
当天，李海在见证人的见证下先给了李大强2000元钱。同时，李大强也把自家房产的土地使用权证书交给了李海。
双方达成口头协议后，李海对几间正房和院落进行了简单的修缮。后来，李海把这套房子用作儿子的婚房。
直到去年5月，李大强突然找到李海，想要收回自家的这套老宅。明明多年前就已买下了这套房产，而且自己一家一直住在这里，李海一口回绝了李大强。
同年7月，李大强一纸诉状将李海起诉至法院，请求依法解除与被告李海的口头房屋买卖合同，并由被告李海返还房屋及院落。
法庭上，李大强拿出了老宅的房屋所有权证，证实房屋的所有权仍属自己，而自己与被告李海之间的口头买卖协议不符合形式要件，所以双方的买卖协议没有成立。而且，按照法律规定，买卖协议成立，应在相关部门办理土地使用权转移手续，而现在房屋的土地使用权人仍是自己。
身为被告的李海则拿出当初李大强交给自己的集体土地使用权证书，证实当初双方达成房屋买卖协议后，原告已将房屋的土地使用权证书实际交付给自己。而当初见证双方买卖的见证人李涛也作为证人出庭作证，证实原、被告于2005年达成口头协议，约定李海购买李大强房产一处，价格为15000元，双方未签订书面协议，李海给付李大强现金2000元。
据个人房源网(www.grfyw.com)了解，法院经审理认为，原、被告双方是同一集体经济组织成员，符合农村房屋买卖合同的主体资格。根据《合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
本案中，依据双方的陈述、证人的证言及农村交易习惯可以证实，原、被告双方存在房屋买卖的事实，原告李大强将诉争房屋及该房屋的土地使用权证交付被告李海，被告李海支付了部分价款，故该买卖合同成立。原告李大强要求解除房屋买卖合同并由被告返还房屋的主张，没有法律依据和充分的证据，法院不予支持。
最终，法院一审驳回了原告李大强的诉讼请求。
调查
现实生活中，农民往往将自己在宅基地上所建的房屋或者出租，或者售与他人。购买者中有本村或外村村民，有外来打工者，也有城镇非农业户口居民。虽然常有农村房屋进行买卖的行为，但是不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的呢？
“农村房屋都是建在自家宅基地上，宅基地大都是村里集中分，虽然在宅基地上建了房子，可宅基地毕竟还是归村集体所有，这性质是改变不了的。像李大强和李海这种私下的买卖，说到底是农村宅基地使用权的转让，而我国法律是禁止转让农村宅基地使用权的。”某单位职工刘磊（化名）认为，农村房屋不能随意买卖。
“买房的李海和卖房的李大强都是一个村的，就算农村的宅基地不能转让，可买卖双方都是一个村的村民，这就只能算是宅基地流转，土地都能流转，宅基地流转不能算违法。对于同村村民之间的农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合法律的相关规定，就应当认定买卖合同有效。”市民张亮（化名）认为，即使双方都有买卖意愿，也需要经过村委会登记备案等程序。
“房产买卖需要买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户，否则，房屋买卖合同就不能生效，即使房屋已经实际交付使用也属无效。李大强和李海买卖房产却没有正式办理登记过户手续，再加上，两个人除了口头协议外，连个书面的协议都没有。”市民王涛（化名）则提出，双方只有在办理了相关登记过户手续的前提下，才能认定买卖合同有效。
观点
本期维权律师、河北东方伟业律师事务所任学敏律师认为，买卖合同经过双方当事人平等自愿协商一致，依法订立即成立生效，但是，物权变更需要办理登记，二者不同步是现实生活中房屋买卖发生纠纷的常见问题。
我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
此案中，李大强与李海之间达成的宅基地房屋转让协议是合法有效的，且在事实上已经交付了房屋，由李海占有多年，在李海不同意解除合同的情况下，法院驳回李大强的起诉是符合法律规定的。
此外，已经登记的宅基地使用权转让，应当及时办理变更登记，本案中买卖合同虽然已经生效，法院也驳回了原告的起诉，但为确认物权变更，防止纠纷的发生，建议有类似情况的当事人及时办理变更登记手续，以维护自己的合法权益。
责任编辑：沧州房产网
自己已到外地投奔儿子了，家里的老宅一直空着，李大强便有意把老宅卖给李海。
2005年1月，在同族兄弟李涛（化名）等人的见证下，李大强把老宅转给了李海。当时，双方经协商口头约定，李大强把自家房产一并转让给李海，包括四间正房、两间东配房及院落，用地面积共计280余平方米，房产价款为15000元。
当天，李海在见证人的见证下先给了李大强2000元钱。同时，李大强也把自家房产的土地使用权证书交给了李海。
双方达成口头协议后，李海对几间正房和院落进行了简单的修缮。后来，李海把这套房子用作儿子的婚房。
直到去年5月，李大强突然找到李海，想要收回自家的这套老宅。明明多年前就已买下了这套房产，而且自己一家一直住在这里，李海一口回绝了李大强。
同年7月，李大强一纸诉状将李海起诉至法院，请求依法解除与被告李海的口头房屋买卖合同，并由被告李海返还房屋及院落。
法庭上，李大强拿出了老宅的房屋所有权证，证实房屋的所有权仍属自己，而自己与被告李海之间的口头买卖协议不符合形式要件，所以双方的买卖协议没有成立。而且，按照法律规定，买卖协议成立，应在相关部门办理土地使用权转移手续，而现在房屋的土地使用权人仍是自己。
身为被告的李海则拿出当初李大强交给自己的集体土地使用权证书，证实当初双方达成房屋买卖协议后，原告已将房屋的土地使用权证书实际交付给自己。而当初见证双方买卖的见证人李涛也作为证人出庭作证，证实原、被告于2005年达成口头协议，约定李海购买李大强房产一处，价格为15000元，双方未签订书面协议，李海给付李大强现金2000元。
据个人房源网(www.grfyw.com)了解，法院经审理认为，原、被告双方是同一集体经济组织成员，符合农村房屋买卖合同的主体资格。根据《合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
本案中，依据双方的陈述、证人的证言及农村交易习惯可以证实，原、被告双方存在房屋买卖的事实，原告李大强将诉争房屋及该房屋的土地使用权证交付被告李海，被告李海支付了部分价款，故该买卖合同成立。原告李大强要求解除房屋买卖合同并由被告返还房屋的主张，没有法律依据和充分的证据，法院不予支持。
最终，法院一审驳回了原告李大强的诉讼请求。
调查
现实生活中，农民往往将自己在宅基地上所建的房屋或者出租，或者售与他人。购买者中有本村或外村村民，有外来打工者，也有城镇非农业户口居民。虽然常有农村房屋进行买卖的行为，但是不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的呢？
“农村房屋都是建在自家宅基地上，宅基地大都是村里集中分，虽然在宅基地上建了房子，可宅基地毕竟还是归村集体所有，这性质是改变不了的。像李大强和李海这种私下的买卖，说到底是农村宅基地使用权的转让，而我国法律是禁止转让农村宅基地使用权的。”某单位职工刘磊（化名）认为，农村房屋不能随意买卖。
“买房的李海和卖房的李大强都是一个村的，就算农村的宅基地不能转让，可买卖双方都是一个村的村民，这就只能算是宅基地流转，土地都能流转，宅基地流转不能算违法。对于同村村民之间的农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合法律的相关规定，就应当认定买卖合同有效。”市民张亮（化名）认为，即使双方都有买卖意愿，也需要经过村委会登记备案等程序。
“房产买卖需要买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户，否则，房屋买卖合同就不能生效，即使房屋已经实际交付使用也属无效。李大强和李海买卖房产却没有正式办理登记过户手续，再加上，两个人除了口头协议外，连个书面的协议都没有。”市民王涛（化名）则提出，双方只有在办理了相关登记过户手续的前提下，才能认定买卖合同有效。
观点
本期维权律师、河北东方伟业律师事务所任学敏律师认为，买卖合同经过双方当事人平等自愿协商一致，依法订立即成立生效，但是，物权变更需要办理登记，二者不同步是现实生活中房屋买卖发生纠纷的常见问题。
我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
此案中，李大强与李海之间达成的宅基地房屋转让协议是合法有效的，且在事实上已经交付了房屋，由李海占有多年，在李海不同意解除合同的情况下，法院驳回李大强的起诉是符合法律规定的。
此外，已经登记的宅基地使用权转让，应当及时办理变更登记，本案中买卖合同虽然已经生效，法院也驳回了原告的起诉，但为确认物权变更，防止纠纷的发生，建议有类似情况的当事人及时办理变更登记手续，以维护自己的合法权益。
责任编辑：沧州房产网
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